L’indagine CREA sul 2025 fotografa un valore medio di 22.900 euro per ettaro e compravendite in aumento. Resta ampio il divario tra Nord e Sud, mentre l’affitto sostiene la riorganizzazione delle imprese.
La terra agricola torna a crescere di valore, ma la ripresa procede con cautela e lascia intatte le distanze tra i territori. Nel 2025 il prezzo medio dei terreni coltivati in Italia raggiunge 22.900 euro per ettaro, con un aumento dello 0,9% rispetto all’anno precedente. Dietro la media nazionale convivono mercati molto diversi: nel Nord-est si sfiorano i 49mila euro, nelle Isole ci si ferma a 8.600.
È il quadro che emerge dall’Indagine sul mercato fondiario in Italia – Rapporto 2025, pubblicata a novembre 2026 dal Centro di ricerca Politiche e Bioeconomia del CREA. Il segnale è quello di una moderata ripresa, accompagnata da una domanda che privilegia i terreni più produttivi e da una crescente disponibilità di superfici nelle aree marginali.
Prezzi dei terreni agricoli: il Nord-ovest guida gli aumenti
Il Nord-est mantiene le quotazioni medie più elevate, con 48.900 euro per ettaro, ma registra una lieve flessione annua dello 0,1%. A trainare gli aumenti è invece il Nord-ovest: il valore medio sale del 3%, raggiungendo 36.500 euro per ettaro.
Più contenute le variazioni nelle altre ripartizioni. Al Centro la media è di 15.200 euro per ettaro, in crescita dello 0,3%; nel Meridione di 13.400 euro, con un incremento dello 0,4%; nelle Isole di 8.600 euro, in aumento dello 0,6%.
Le differenze riflettono disponibilità di risorse, caratteristiche delle aziende e specializzazioni produttive. La pianura presenta generalmente i valori più alti: la media nazionale raggiunge 35.300 euro per ettaro. Esistono però eccezioni significative, come l’ortofloricoltura della collina litoranea ligure e i frutteti della montagna interna del Trentino-Alto Adige.
L’incremento nazionale resta inferiore all’inflazione dell’1,4% richiamata dal rapporto. La crescita nominale dei prezzi non si traduce quindi in un pieno recupero del potere d’acquisto: il CREA descrive una sostanziale tenuta dei valori reali, in un contesto privo di forti oscillazioni generalizzate.
Compravendite oltre quota 180mila
Alla moderata crescita dei valori si accompagna un aumento delle transazioni. Secondo i dati del Notariato riportati dal CREA, nel 2025 le compravendite di terreni agricoli non edificabili superano le 180mila operazioni, il 3,6% in più rispetto al 2024.
La rilevazione qualitativa presso gli operatori restituisce invece una percezione di sostanziale stabilità del numero degli scambi, con una tendenziale prevalenza della domanda sull’offerta. Le due indicazioni provengono da fonti e metodi diversi: il conteggio degli atti notarili e le valutazioni dei testimoni qualificati intervistati.
Gli agricoltori restano gli acquirenti più attivi, seguiti dagli imprenditori di altri settori. Sul fronte delle vendite prevalgono quanti hanno cessato l’attività o si preparano a farlo, insieme ai proprietari non imprenditori e agli eredi che non intendono coltivare.
La frammentazione rimane evidente: il 57% delle transazioni ha un valore inferiore a 10mila euro. Al tempo stesso, le operazioni superiori a 100mila euro crescono di oltre il 6%, un andamento che il rapporto associa alla maggiore vivacità della componente professionale del mercato.
Credito agricolo: crescono le nuove erogazioni
Per leggere la capacità di investimento delle imprese occorre distinguere il credito in essere dai nuovi finanziamenti. I dati di Banca d’Italia analizzati nel rapporto mostrano una riduzione del 2,1% delle consistenze dei prestiti oltre il breve termine destinati agli investimenti agricoli. Per l’acquisto di immobili rurali, categoria che comprende i terreni, la contrazione è del 3,7%.
Le nuove erogazioni complessive aumentano invece del 21%. A spingerle sono soprattutto i finanziamenti per macchine e attrezzature, in crescita del 22,4%, mentre quelli per l’acquisto di immobili rurali avanzano appena dello 0,7%.
Ne emerge un orientamento più marcato verso l’ammodernamento delle strutture produttive. Per ampliare le superfici condotte, l’affitto rimane una strada meno vincolante sul piano finanziario rispetto all’acquisto.
Affitti agricoli, la domanda cerca acqua e accessibilità
Il mercato degli affitti mantiene nel 2025 una sostanziale stabilità dei canoni, con rialzi concentrati nelle zone più competitive. La domanda diventa però più selettiva: cerca terreni irrigui, accorpati, accessibili e meccanizzabili, oltre alle superfici adatte a produzioni specializzate.
Sono soprattutto le aziende più strutturate, gli operatori zootecnici e i contoterzisti a cercare nuovi appezzamenti. L’offerta è alimentata anche dalla cessazione di piccole attività prive di ricambio generazionale. I fondi marginali incontrano maggiori difficoltà di collocazione, persino quando i canoni sono contenuti.
La distinzione attraversa il Paese. Nel Settentrione la domanda resta sostenuta nelle pianure irrigue e nei distretti zootecnici; al Centro si concentra sui seminativi irrigui e sulle colture specializzate; nel Mezzogiorno emergono differenze tra i comprensori produttivi e le aree interne.
PAC, rinnovabili e ricambio generazionale: i fattori da seguire
Il CREA rileva i primi effetti degli interventi della PAC 2023-2027, che stimolano investimenti legati alla sostenibilità e alla qualità delle produzioni. In alcuni territori incidono anche le pressioni esercitate da possibili destinazioni alternative, tra cui gli impianti per le energie rinnovabili.
Per il futuro immediato gli operatori non prevedono svolte radicali. Tuttavia, oltre il 40% degli intervistati indica una significativa crescita dell’offerta, spesso collegata alla cessazione delle attività nelle aree marginali.
In chiave imprenditoriale, il quadro suggerisce che la disponibilità di terra da sola non basta a favorire nuovi investimenti. Accesso all’acqua, organizzazione delle superfici, redditività e possibilità di integrare i terreni nell’attività aziendale diventano elementi decisivi. La sfida del ricambio generazionale si intreccia così con quella della riorganizzazione produttiva e della continuità agricola dei territori.
Nota sui dati: il CREA ha revisionato alcuni valori, in particolare in aree del Veneto, ricalcolando le relative serie storiche. I confronti temporali devono utilizzare le serie aggiornate. I valori medi dell’indagine sono indicativi, riferiti al terreno nudo, e non equivalgono alla stima di un singolo fondo.
Fonte: CREA – Centro di ricerca Politiche e Bioeconomia, Indagine sul mercato fondiario in Italia, Rapporto 2025 e sintesi del mercato degli affitti 2025. Elaborazione giornalistica di Italia Economy. Dati e analisi disponibili con licenza CC BY 4.0.
