Immobiliare: dagli hotspot del turismo da cartolina ai borghi autentici e scelte consapevoli. Come gli acquirenti stranieri stanno ripensando alla casa dei sogni in Italia
Dal Lago di Como al Salento, passando per la Lunigiana e il Monferrato: negli ultimi tre anni le richieste di case da parte degli acquirenti internazionali in Italia hanno cambiato direzione. Prima del periodo Covid il focus era su mete iconiche e molto note, oggi – complice l’overturismo e il desiderio di autenticità – cresce la ricerca di borghi, aree rurali e località meno inflazionate, dove vivere a contatto con natura, tradizioni e ritmi più lenti.
L’Italia sta vedendo una nuova mappa delle preferenze immobiliari, plasmata da overturismo e desiderio di vita più lenta. Per decenni, l’immaginario collettivo di chi sognava una casa in Italia era dominato da paesaggi iconici: la Toscana, il Lago di Como, la Costiera Amalfitana e dalle città più famose come Roma, Firenze e Venezia. Le ricerche estere immobiliari seguivano carte già tracciate: destinazioni conosciute, facilmente riconoscibili, ben pubblicizzate. Era l’Italia delle cartoline, degli scorci celebri, di guide turistiche e fotografie da copertina.
Oggi, qualcosa è cambiato. Se la pandemia ha aperto una crepa nelle abitudini – obblighi di distanza, spostamenti ridotti – altri fattori più profondi stanno ridefinendo le priorità. La sovrapposizione tra turismo mordi-e-fuggi e vita locale, le difficoltà nei centri storici sempre più congestionati, l’aumento della consapevolezza ambientale e sociale spingono molti stranieri a cercare alternative.
Così – secondo l’ultima analisi del portale immobiliare Gate-away.com – le ricerche si spostano verso territori meno battuti e più autentici: come il Salento, la Lunigiana, la Valle d’Itria, il Monferrato, i borghi dell’Italia centrale, della Calabria o della Sicilia interna. Un cambio di paradigma che riflette il desiderio di sfuggire all’overturismo, abbracciare uno stile di vita più lento e ritrovare tradizioni e paesaggi lontani dalle mete più affollate.
Dall’Italia da cartolina all’Italia diffusa
Nei dieci anni che hanno preceduto la pandemia, il sogno immobiliare degli stranieri in Italia coincideva quasi sempre con i luoghi più noti all’immaginario collettivo: il Chianti e la Maremma in Toscana, il Lago di Garda e il Lago di Como in Lombardia, la Puglia con Ostuni e Carovigno, la Liguria con Sanremo, le grandi città d’arte come Roma, Firenze, Venezia e Milano. L’Italia da cartolina, quella più raccontata e fotografata, rappresentava la meta privilegiata per una seconda casa, spesso legata all’idea di investimento e al fascino iconico del “vivere all’italiana”.
Dal 2022, però, lo scenario ha iniziato a cambiare. La pandemia ha inciso profondamente sulle abitudini di viaggio e sull’approccio alla qualità della vita, aprendo la strada a un nuovo modello di scelta: non più (solo) le capitali del turismo, ma borghi minori, paesi dell’entroterra, coste meno note: tutti luoghi che offrono una miscela di autenticità, contatto con la natura, pace e, non di meno, una percezione di valore “più sostenibile” sotto vari punti di vista.
L’effetto overtourism: fuggire dalla folla per vivere l’Italia vera
Il tema dell’overturismo – ovvero traffico, consumismo rapido, affollamento stagionale, impatti sui residenti – ha cominciato a cambiare la percezione delle località più conosciute. Città come Venezia, Firenze, Roma, ma anche località sul Garda o nelle Cinque Terre, affrontano ora problemi concreti di sovraccarico: infrastrutture sotto pressione, centri storici congestionati, costi della vita legati alla stagionalità, alloggi per brevi soggiorni che sottraggono spazio al residenziale stabilmente vissuto.
In questo contesto, molti stranieri che visitano l’Italia rimangono affascinati dalle destinazioni top, ma rifuggono l’idea di vivere immersi in un flusso turistico continuo. Scatta così in molti acquirenti la volontà di guardare oltre, verso quella che oggi viene chiamata “ Italia diffusa ”.
L’immobile da sogno diventa così non solo una casa da possedere, ma un luogo dove respirare, dove la vista non sia occupata da selfie stick e code, dove le albe e i tramonti si godano senza rumore, dove i vicini sono residenti, non visitatori.
Così, al posto di Milano o Venezia, nelle classifiche di preferenza degli ultimi tre anni emergono nomi come Ostuni e Carovigno in Puglia, Noto in Sicilia, Todi in Umbria, Nizza Monferrato in Piemonte o Fivizzano in Lunigiana. A Sud si affermano realtà come Santa Maria del Cedro e Scalea in Calabria, mentre in Sardegna cresce l’attenzione per località meno mondane e più autentiche rispetto alla Costa Smeralda.
Questa evoluzione non significa che i grandi classici scompaiano, ma cambiano il loro ruolo. Il Lago di Como, il Chianti o il Salento restano tra le aree più richieste, ma condividono oggi il podio con territori un tempo considerati “di nicchia”. La Valle d’Itria, con i suoi trulli, e il Monferrato, terra di vigneti e borghi medievali, si sono trasformati in poli attrattivi per chi cerca una casa immersa nella natura e lontana dalle rotte più congestionate.
La stessa Toscana vive una metamorfosi interna: accanto a Firenze e Siena, oggi crescono aree come la Lunigiana, la Maremma meno turistica e persino la Valle del Serchio con borghi pittoreschi come Barga e Pescaglia. In Umbria, al fianco di Assisi e Orvieto, prende sempre più spazio Todi, capace di conquistare con il suo equilibrio tra eleganza e autenticità.
Nei comuni di tutta l’Italia, accanto ai borghi celebri, si vedono così crescere richieste verso paesi meno conosciuti, che combinano charme, architettura tipica, buon accesso ai servizi ma assenza di sovraffollamento turistico. Stesso discorso per le regioni meridionali o del centro che un tempo erano apprezzate solo per le vacanze, oggi vengono riscoperte come luoghi dove investire in case per la pensione o da vivere tutto l’anno.
Un nuovo immaginario di vita
Ciò che emerge è una diversa idea dell’Italia : non solo la vetrina del lusso o la meta da weekend, ma un luogo in cui vivere con ritmi più lenti. Gli acquirenti stranieri cercano case con giardino, spazi ampi, casolari o ville in campagna. Vogliono immergersi in comunità locali, riscoprire tradizioni, gustare prodotti tipici e avere la sensazione di appartenere a un luogo. La seconda casa diventa così spesso la prima scelta per una nuova fase della vita: la pensione, il cambio radicale, o il desiderio di dare alla famiglia un contesto più equilibrato e autentico.
“Negli ultimi anni – commenta Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com – abbiamo assistito a un vero cambio di paradigma. Se prima gli stranieri guardavano all’Italia come a un sogno da cartolina, oggi cercano luoghi in cui poter vivere in maniera più autentica e sostenibile. I piccoli borghi raccontano questa nuova domanda: l’Italia meno conosciuta diventa la più desiderata. È un processo che si muove in parallelo e in parte in reazione al tema dell’overturismo: laddove i flussi mordi e fuggi concentrano la pressione turistica, l’acquirente internazionale preferisce investire in contesti più vivibili, capaci di offrire benessere quotidiano e legami veri con il territorio. Questo cambiamento – conclude Simone Rossi – è una sfida e un’opportunità per i territori, che possono crescere in modo armonico se sapranno unire accoglienza, tutela del patrimonio e qualità della vita”.
Implicazioni per il mercato e gli operatori immobiliari
Questa tendenza porta con sé cambiamenti importanti per chi lavora nel settore:
Offerta : la disponibilità di immobili nei borghi autentici e nei territori meno “conosciuti” diventa cruciale; chi ha case da ristrutturare, tipologie tradizionali, giardini o spazi verdi ha un elemento di valore maggiore.
Servizi: la domanda richiede servizi più legati alla vita reale: mobilità, collegamenti (anche digitali), infrastrutture accessibili tutto l’anno, non solo in stagione.
Comunicazione e marketing : presentare una casa non solo per la vista o la località, ma per la qualità della vita, per la pace, per la comunità. Raccontare il territorio, le tradizioni, la natura che circonda, le stagioni più miti, il silenzio.
Politiche locali e territori : regolamentazioni contro brevi affitti, controlli sul turismo di massa, gestione del flusso turistico giornaliero. Nuove campagne che invitano a scoprire il resto del Paese, quello meno ovvio ma autentico.
Sostenibilità : la gestione dell’immobile, le certificazioni ambientali, l’efficienza energetica diventano parte integrante del progetto di vita degli acquirenti esteri, non solo un optional.
