Immobiliare di lusso: l’Italia continua a sedurre gli investitori internazionali. Bene le grandi città ma cresce la voglia di autenticità: borghi e località costiere meno battute registrano incrementi sorprendenti
Il mercato del lusso in Italia non conosce battute d’arresto. Secondo i dati dei primi otto mesi del 2025 raccolti da Gate-away.com – il portale immobiliare dedicato esclusivamente agli acquirenti stranieri che cercano casa in Italia – le richieste per immobili di pregio nel Bel Paese si confermano vivaci, con una domanda che arriva non solo dai mercati tradizionali come Stati Uniti, e Germania, ma anche da aree extra-europee in continua evoluzione.
L’interesse si concentra soprattutto sulla fascia extra-lusso (oltre 3 mln di euro), che registra valori medi delle richieste oltre i 6,8 milioni di euro (+2,4% rispetto al 2024). Una cifra che testimonia un mercato in salute e trainato da un pubblico internazionale ad alto potere d’acquisto. Nella fascia “lusso” (1-3 milioni di euro), invece, il valore medio delle richieste si attesta a 1.712.739 euro, in lieve calo (-0,71%) rispetto allo stesso periodo dello scorso anno: un segnale che fotografa un segmento dinamico ma con maggiore attenzione alla selezione degli immobili.
Se guardiamo alle provenienze, gli Stati Uniti restano i protagonisti con il 24,9% delle richieste seguiti dalla Germania (17%). In forte crescita anche Belgio (+22%), Spagna (+18%) e Ungheria (+41%).
Cresce anche la quota di paesi extra UE. Il Regno Unito segna un aumento del +1,44% e vale oggi oltre il 6% della domanda, mentre calano Canada (-39,3%) e Australia (-21,9%). Da segnalare l’interesse crescente degli Emirati Arabi Uniti (+34%) e della Turchia (+5%), piccolo in termini assoluti ma in espansione.
Nel segmento lusso spicca un dato inedito: la voce “Italia” cresce del +49,6%, rappresentando il 9,3% del totale. Con “Italia” non si intendono gli acquirenti italiani, ma le richieste che gli stranieri inviano quando si trovano sul nostro territorio. Un fenomeno che conferma come, una volta in Italia per vacanza, studio o lavoro, molti visitatori decidano di fare il passo successivo e cercare casa.
Dal punto di vista territoriale, i grandi classici mantengono la leadership (Toscana e Lombardia al top), ma le crescite più interessanti arrivano da Lazio (+55%), Campania (+31%) e Abruzzo (+50%), segnale di un mercato che si allarga oltre i confini tradizionali
Nella fascia extra lusso il Lago di Como è il vero protagonista: concentra il 22,2% delle richieste con un balzo del +78% rispetto all’anno precedente. Seguono Costiera Amalfitana (8,1%), Argentario (+35%) e Lago di Garda (+44%).
Le grandi città mantengono un ruolo centrale. Roma guida con il 9,1% delle richieste nella fascia lusso, in crescita del +51%, seguita da Firenze (5,8%, stabile) e Milano (5,3%, +19%). La Capitale, forte di un mix unico di storia, centralità internazionale e collegamenti, si conferma la città italiana più attraente per il mercato di pregio. Nel segmento extra lusso, invece, Milano guadagna terreno grazie al ruolo di hub economico e finanziario, ma resta comunque distante dai numeri del Lago di Como.
Accanto alle capitali culturali, però, cresce la voglia di autenticità: borghi e località costiere meno battute registrano incrementi sorprendenti. È il caso di San Teodoro (SS), Vietri sul Mare (SA), Alassio (SV), Pantelleria (TP), Torri del Benaco (VR), Spoleto (PG) e Rosolini (SR). L’elenco delle “nuove stelle” è lungo e variegato: dal lago di Como (Torno, Canzo, Dorio) alla Sicilia (Noto, Capo d’Orlando), passando per località balneari e collinari come Andora, Pula, Calasetta e Pescaglia.
Sul fronte tipologico, la villa domina con il 45,3% delle richieste, seguita da casolari (7,5%) e masserie (3%). Ma la vera sorpresa è la crescita delle case di campagna (+33%), scelta che riflette la ricerca di autenticità e radicamento al territorio.
La geografia del lusso, insomma, si allarga. Non solo le icone da cartolina, ma anche mete meno note capaci di interpretare il desiderio di autenticità e qualità della vita degli acquirenti internazionali
“Quello che osserviamo – spiega Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com – è un’Italia a doppia velocità: da una parte l’extra-lusso che corre e si consolida nelle località più iconiche, dall’altra un lusso diffuso che conquista territori nuovi, dove il fascino autentico si unisce a prezzi più accessibili rispetto alle mete storiche. A sorprendere non è solo la costanza della domanda, ma la sua diversificazione: dai grandi investitori americani e mediorientali fino a un pubblico europeo e internazionale che cerca un casolare tra le colline o una villa sul mare. Questo conferma che l’Italia ha una capacità unica di attrarre segmenti molto diversi e di rispondere a stili di vita in continua evoluzione.”
MERCATO IMMOBILIARE LUSSO (da 1 mln a 3 mln di euro)
Classifica dei paesi che hanno inviato il maggior numero di richieste nei primi 8 mesi del 2025 Paese Percentuale sul totale delle richieste Stati Uniti24,93% Italia19,29% (richieste inviate mentre sono in Italia) Germania7,02% Regno Unito6,22% Francia3,93% Olanda3,8%
Classifica delle zone più richieste Comune Percentuale sul totale delle richieste Lago di Como9,31% (+20% rispetto al 2024) Lago di Garda4,72% Chianti4,28% Salento4% Lago Maggiore2,82% (+82% rispetto al 2024) Valle d’Itria2,65% Costiera Amalfitana1,81% (+46% rispetto al 2024) Versilia1,70%
Classifica delle regioni più richieste Comune Percentuale sul totale delle richieste Toscana18,27% Lombardia15,75% Sicilia8,74% Liguria8,21% Sardegna7,68% Puglia7,5% Lazio6,31% Piemonte4,68%
Classifica dei comuni più richiesti Comune Percentuale sul totale delle richieste Noto (SR)2,69% (+41,86% rispetto al 2024) Roma (RM)2,34% (+51,43% rispetto al 2024) Firenze (FI)1,63% (+15,63% rispetto al 2024) Alassio (SV)1,5% Milano (MI)1,37% Arzachena (SS)1,3% .
