Real estate tra incertezza e trend globali: le nuove frontiere per gli investimenti in Italia
Attualmente il real estate si trova al centro di due forze opposte ma strettamente correlate: da una parte l’aumentata incertezza macroeconomica e geopolitica, dall’altra i grandi trend strutturali che guidano una trasformazione profonda e irreversibile. Ma cosa cercano oggi gli investitori nel comparto immobiliare?
Facciamo un passo indietro. Dal 2020 assistiamo a eventi che in passato avremmo definito straordinari: pandemia, conflitti armati, shock commerciali. Eventi susseguitisi in modo così ravvicinato da diventare quasi sistemici e globali. Questo ha modificato radicalmente l’analisi del rischio: la singolarità è diventata la regola e la volatilità una costante.
In questo scenario di incertezza si affianca una seconda riflessione: esistono trend di lungo termine forti e oggettivamente stabili. Parliamo di dinamiche demografiche (migrazione verso le città e invecchiamento della popolazione), di nuovi comportamenti dei consumatori (dal possesso all’uso dei beni), di transizione energetica e di trasformazione tecnologica (digitalizzazione, intelligenza artificiale, mobilità sostenibile). Cambiamenti radicali che stanno ridisegnando l’intero ecosistema urbano.
Le città al centro
Le città continueranno a essere il fulcro, poiché lì si concentra la popolazione mondiale e, di conseguenza, consumi, emissioni e bisogni. Il real estate si trova così al centro di una trasformazione integrale, in cui infrastrutture e immobili diventano sempre più interconnessi.
Guardiamo alla sostenibilità: un immobile non si valuta più solo per le sue caratteristiche costruttive, ma anche per come si collega a una rete energetica rinnovabile. Infrastruttura e immobile diventano parte di un unico progetto.
Dal real estate ai real asset
Oggi si parla sempre più spesso di “real asset”, un concetto che unisce immobili e infrastrutture. Un real asset è un bene tangibile con un valore fisico incorporato, a differenza degli strumenti finanziari tradizionali (azioni o obbligazioni) che rappresentano solo un diritto contrattuale.
Gli investimenti in real asset comprendono immobili, infrastrutture, materie prime e perfino opere d’arte: strumenti che offrono protezione dall’inflazione, diversificazione di portafoglio e rendimenti stabili nel lungo termine, pur essendo meno liquidi degli asset finanziari.
Un esempio sono i data center : immobili che, al tempo stesso, rappresentano infrastrutture critiche per l’economia digitale. Non a caso gli investitori istituzionali li includono sia nelle allocazioni immobiliari sia in quelle infrastrutturali. Lo stesso vale per segmenti come studentati e senior living, dove immobiliare e gestione operativa si integrano: quando il consumatore non compra più ma “usa”, occorrono sia chi costruisce sia chi gestisce. Qui il real estate incontra il private equity, dando vita a modelli interdisciplinari che richiedono competenze trasversali in energia, tecnologia, gestione e digitalizzazione.
I gap e le opportunità in Italia
Guardando all’Italia, emergono tre gap principali, che al tempo stesso rappresentano opportunità di investimento:
- Residenziale per la fascia media
Forte squilibrio tra domanda e offerta: le abitazioni esistono, ma sono troppo poche e troppo care per una larga parte della popolazione. Il mercato da solo non basta: servono partnership pubblico-private e incentivi che rendano sostenibile l’intervento dei capitali istituzionali. - Infrastrutture tecnologiche
Logistica avanzata e data center sono ormai asset strategici per l’economia digitale. In Italia, come in molti altri Paesi, la domanda cresce molto più rapidamente dell’offerta, aprendo margini di investimento significativi. - Turismo e hospitality
L’Italia possiede un patrimonio unico ma frammentato. Manca una vera industria alberghiera nazionale, a differenza di altri Paesi europei. Favorire la nascita di catene strutturate italiane sarebbe decisivo sia per attrarre turisti sia per valorizzare il capitale immobiliare del Paese.
Gli investitori internazionali
I grandi investitori istituzionali – fondi sovrani, assicurazioni, fondi pensione – si stanno già muovendo in questa direzione, anticipando i trend. Anche in Italia questa tendenza è in crescita, ma servirebbe un’accelerazione: affidarsi esclusivamente a capitali esteri non è sufficiente, occorre un programma di lungo periodo che coinvolga anche capitali domestici.
L’Europa, inoltre, è tornata relativamente più attrattiva. Dopo anni di concentrazione sugli Stati Uniti, gli investitori esteri stanno riequilibrando le proprie strategie, anche per ragioni geopolitiche.
Strategie e rendimenti
In termini strategici, l’allocazione ottimale dovrebbe indirizzare parte degli investimenti verso il settore living (residenziale, studentati, hospitality) e la restante quota su uffici, logistica e data center.
Quanto ai rendimenti:
- Sviluppo immobiliare : tra il 10 per cento e il 20 per cento, a seconda della complessità e del rischio dei progetti.
- Immobili a reddito : tra il 5 per cento e l’8,5 per cento, in base a durata dei contratti, posizione e tipologia dell’immobile.
